EPBD, direttiva case green, nuove regole europee e mercato immobiliare: facciamo chiarezza tra obblighi reali e falsi miti.

Negli ultimi mesi si è parlato molto di direttiva “case green” e normative europee, spesso con toni allarmistici che hanno generato confusione tra proprietari e potenziali venditori: ma cosa cambia davvero oggi per chi vuole vendere casa a Verona?

Per capire il quadro, è necessario distinguere tra percezione e realtà. La direttiva europea EPBD, approvata nel 2024 dopo anni di negoziati, è stata profondamente modificata rispetto alle prime versioni del 2022, che prevedevano obblighi molto più rigidi. Il testo definitivo ha invece introdotto un approccio più graduale e meno invasivo.

A questa si affianca il Regolamento Delegato (UE) 2025/8723, che introduce un nuovo metodo per calcolare l’impatto ambientale degli edifici lungo tutto il loro ciclo di vita. Questo parametro, chiamato GWP (Potenziale di Riscaldamento Globale), sarà progressivamente integrato nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Il calendario europeo prevede alcune tappe precise: dal 2025 stop agli incentivi per le caldaie a gas autonome, dal 2026 nuovi edifici pubblici a emissioni zero, e dal 2028 lo stesso principio si estenderà ai nuovi edifici privati, con l’obbligo di installare pannelli solari dove tecnicamente possibile.

Passaggio chiave nel 2023.

Un passaggio chiave è fissato al 2030, con l’obiettivo di ridurre del 16% il consumo energetico medio del patrimonio residenziale rispetto al 2020. È importante chiarire che non si tratta di un obbligo sul singolo immobile, ma di un obiettivo complessivo nazionale.

Nel lungo periodo, l’Europa punta all’abbandono dei combustibili fossili entro il 2040 e a un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050. Ma altrettanto importante è capire cosa questa normativa non prevede.

Non esiste alcun obbligo di ristrutturazione forzata per i proprietari di immobili esistenti. Non è previsto alcun divieto di vendere o affittare una casa in base alla classe energetica, ipotesi che era presente nelle prime bozze ma è stata eliminata. Non sono previste sanzioni dirette per i proprietari privati.

Sono inoltre previste esenzioni per immobili storici o di pregio architettonico, seconde case utilizzate in modo saltuario e unità di piccole dimensioni. Un aspetto particolarmente rilevante in territori come il Veneto, dove il patrimonio immobiliare è molto eterogeneo. Questo significa che, ad oggi, il mercato non è bloccato da vincoli normativi diretti sulla vendita.

Il cambiamento è già cominciato.

Tuttavia, il vero cambiamento è già in atto. Gli acquirenti sono sempre più attenti ai consumi energetici e ai costi di gestione futuri. Le banche iniziano a considerare questi aspetti nelle valutazioni. E gli immobili meno efficienti rischiano di diventare meno competitivi se immessi sul mercato senza una corretta strategia.

A questo si aggiunge un elemento importante: il quadro normativo italiano è ancora in fase di recepimento, e questo genera incertezza tra operatori e proprietari. È proprio in questo scenario che diventa fondamentale il metodo.

Vendere casa oggi non significa semplicemente pubblicare un annuncio, ma preparare l’immobile in modo corretto, analizzando in anticipo tutti gli aspetti che possono influenzare la trattativa: dalla documentazione urbanistica e catastale fino al posizionamento energetico.

Perché la normativa europea non blocca la vendita. Ma sta cambiando il mercato. E arrivare preparati fa la differenza.

Rubrica: Vendere casa senza errori
A cura di Domenico Lorusso, agente immobiliare abilitato a Verona
domenico.lorusso@agentiimmobiliariabilitati.it